Rize’de son 2-3 yılda kiraların hızlı artması aslında tek bir nedene bağlı değil. Göç + arz azlığı + ekonomik koşullar + şehir yapısı birleşince küçük şehir olmasına rağmen fiyatlar “büyük şehir mantığıyla” yükselmeye başladı. Aşağıda en gerçekçi nedenleri yorumlayarak anlattım 👇

1) Göç başladı: Rize artık dışarıdan nüfus alıyor

Eskiden Rize’den büyükşehirlere göç olurdu.
Şimdi ise tersine göç ve yeni yerleşim var:

Emekliler büyük şehirden kaçıyor

Gürültüsüz şehir isteyen beyaz yakalılar geliyor

Karadeniz’e yatırım yapanlar yerleşiyor

Yazlık alanlar kalıcı konuta dönüşüyor

👉 Yani şehir büyümüyor ama ev arayan kişi sayısı büyüyor.

Sonuç: Aynı sayıda ev → daha fazla kiracı → fiyat patlıyor

2) En kritik sebep: Rize’de kiralık ev üretilmiyor

Rize coğrafyası kirayı Türkiye ortalamasından daha hızlı artıran şehirlerden biri.

Neden?

Düz arsa yok (dağ + dere + heyelan riski)

Yeni imar alanı açmak zor

Site tipi büyük projeler az

Müteahhit maliyetten dolayı küçük şehirde risk almak istemiyor

👉 Yani talep artıyor ama arz neredeyse sabit
Bu ekonomide en sert fiyat artışı yaratan senaryodur.

3) Üniversite etkisi (görünenden daha büyük)

Recep Tayyip Erdoğan Üniversitesi her yıl binlerce yeni öğrenci çekiyor.

Ama asıl etki şu:

Öğrenci evleri 1+1 ve 2+1’leri topladı

Bekâr çalışanlar + öğrenciler aynı evlere talip

Ev sahipleri aile yerine öğrenciye daha yüksek kiraya veriyor

👉 Küçük şehirlerde öğrenciler kirayı belirler.
Rize’de artık öğrenci piyasası, aile piyasasını yukarı çekiyor.

4) Gurbetçi ve yazlık faktörü (çok güçlü ama az konuşulur)

Rize’de evlerin önemli kısmı:

Gurbetçiye ait

Yazın kullanılan konut

Yatırım amaçlı boş tutulan daire

Bu evler kiraya girmez → piyasaya sunulmaz.

👉 İlan az görünür → fiyat psikolojik olarak yükselir
Buna “kapalı stok etkisi” denir.

5) İnşaat maliyeti patladı → kira doğrudan arttı

2021’den sonra:

Demir

Beton

İşçilik

Arsa

çok yükseldi.

Ev sahibi artık şu mantıkta:

“Bugün bu ev yıkılsa aynısını yapamam”

Bu yüzden kira artık sadece gelir değil, mülkü koruma bedeli oldu.

6) Turizm ve yayla ekonomisi (mevsimsel şok)

Ayder, Çamlıhemşin, Fındıklı, merkez ve sahil hattında:

Evler günlük kiraya dönüyor

Airbnb mantığı yayıldı

Yazın 3 aylık gelir = 1 yıllık kira

👉 Ev sahibi uzun dönem kiracı istemiyor
Bu da kalan evlerin fiyatını uçuruyor.

📊 Kısaca ekonomik formül

Rize’de kira artışının matematiği:

Küçük şehir + sınırlı arsa + göç + öğrenci + turizm + yatırımcı = hızlı kira artışı

Sonuç (yorum)

Rize’de kiralar en çok şu yüzden arttı:
Şehir büyümedi ama konut piyasası değişti.

Artık Rize:

sadece memleket değil

yaşanacak şehir

yatırım şehri

uzaktan çalışan şehri

olmaya başladı.

👉 Bu yüzden artış geçici değil, yapısal.
Yani düşmesi zor — sadece artış hızı yavaşlar.