Sözleşmede 6 Aylık İhbar Şartı Vardı
Davaya konu olay, bir lojistik deposunun kiralanmasıyla ilgili. Taraflar arasında 2 Temmuz 2011'de başlayan 5 yıllık kira sözleşmesinde, "Kiracı en az 6 ay önceden ihbar etmek kaydıyla sözleşmeyi feshedebilir" maddesi yer aldı.
Mülk sahibi, kira sözleşmesi sürerken kiracının kendisine haber vermeden Ocak 2016'da depoyu boşalttığını öne sürdü.
Mülk Sahibi 805 Bin Dolar Talep Etti
Erken ve habersiz tahliye nedeniyle zarara uğradığını belirten mülk sahibi, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açtı. Mülk sahibi, talep artırım dilekçesiyle zararının 805 bin dolar olduğunu belirterek bu tutarın faiziyle birlikte ödenmesini istedi. Kiracı ise tahliyenin taraflar arasında karşılıklı anlaşmayla yapıldığını savunarak davanın reddedilmesini talep etti.
Yerel Mahkeme 1 Aylık Kiraya Hükmetti
Sulh Hukuk Mahkemesi, taşınmazın yeniden kiraya verilebilmesi için en az 1 aylık süre gerektiğine karar verdi. Mahkeme, mülk sahibinin son ödenen aylık 140 bin 630 dolarlık kira gelirinden mahrum kaldığını belirterek davayı kısmen kabul etti ve kiracının 1 aylık kira bedeli olan 140 bin 630 doları ödemesine hükmetti.
Tarafların itirazı üzerine dosya Bölge Adliye Mahkemesi'ne (BAM) taşındı. BAM da 1 aylık sürenin makul olduğunu kabul ederek istinaf başvurularını esastan reddetti.
Yargıtay: Makul Süre 6 Ay Olmalı
Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesinin süresinden önce feshedilmesinin haklı bir nedene dayandığının ispatlanamadığını belirledi. Yüksek Mahkeme, tarafların sözleşmede fesih bildirim süresini 6 ay olarak kararlaştırdığına dikkat çekti. Kararda şu ifadelere yer verildi:
"Davacının zararı, tahliye tarihinden itibaren kiralananın aynı şartlarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasından ibarettir. Ancak kira sözleşmesinin 10. maddesinde taraflar feshi ihbar süresi getirmiş ve bu süreyi 6 ay olarak kararlaştırmışlardır."
Yargıtay, ilk derece mahkemesinin sözleşmedeki 6 aylık fesih bildirim süresini makul süre olarak kabul etmesi ve kiracıyı 6 aylık kira bedelini makul süre tazminatı olarak ödemeye mahkum etmesi gerektiğini belirtti. Daire, BAM kararını kaldırarak yerel mahkemenin kararını oy birliğiyle bozdu. Dosya, Yargıtay'ın bozma kararı doğrultusunda yeniden görülmek üzere yerel mahkemeye gönderilecek.
Kiracılar İçin Kararın Anlamı Ne?
Türk Borçlar Kanunu'nun 325. maddesine göre kiracı, sözleşmeye uymadan kiralananı erken boşaltırsa, taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca kira ödeme borcu devam ediyor. Bu makul sürenin ne kadar olacağı ise her dosyada ayrıca değerlendiriliyor.
Yargıtay'ın kararı, kira sözleşmesinde açık bir ihbar süresi yazılıysa, mahkemelerin bu süreyi makul süre olarak esas alabileceğini gösteriyor. Bu nedenle kiracıların, sözleşmeyi imzalamadan önce fesih ve ihbar maddelerini dikkatle okuması ve taşınmazı boşaltmadan önce sözleşmedeki bildirim süresine uyması önem taşıyor.
Karara konu olan dosyanın bir iş yeri kirası olduğunu da hatırlatmak gerekiyor. Konut kiralarında kiracıyı koruyan özel hükümler bulunduğundan, somut durum için bir hukukçudan destek alınması öneriliyor.
