Hamide HANGÜLYükselen inşaat maliyetleriyle konut arzının yetersiz kalması, göç ve fiyatlarının erişilebilirlik seviyesinden uzaklaşması, kiralık konuta talebi artırdı.
Her yıl büyüyen talep dalgasıyla yükselen kiralar hanelerin bütçesini zorlarken, şimdi konut arzını artırmak ve kira baskısını hafifletmek için yeni bir adım atıldı. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın, Resmi Gazetede yayımlanan “Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” önemli güncellemeleri içeriyor.
Değişiklikle, elde kalan, satılamayan ve kiralanamayan boş ofis alanları konuta dönüştürülebilecek.
Bunun için bir yıllık süre tanındı.
Türkiye genelinde 10 milyon metrekarenin üzerinde, İstanbul’da 7,5 -8 milyon metrekare ofis alanı bulunduğuna işaret eden gayrimenkul sektör temsilcileri, ofis doluluklarının artık yüzde 90’ı bulduğunu, İstanbul’da şu anda 750 bin-800 bin metrekare boş ofis alanı bulunduğuna işaret etti.
Söz konusu boşluk, bir ev için 100 metrekare üzerinden hesaplandığında 7 bin 500- 8 bin konuta denk geliyor.Ruhsatı hızlıca alınabilecek İmar yönetmeliğindeki değişikliğin, asansör, bodrum kat, süs havuzu ve ofis stoklarının konuta dönüştürülmesini sağlayan kritik güncellemeler içerdiğine işaret eden Şehir ve Bölge Plancısı Dr.
Müberra Oflaz, en çok dikkat çeken boş ofislerin konuşa dönüşmesine ilişkin şunları söyledi: “Elde kalan, satılamayan veya kiralanamayan ofis binaları, imar planı izin veriyorsa, parsel bazında yüzde 60’ı geçmemek şartıyla hızlıca konuta dönüştürülebilecek.
Bunun için 1 yıl süre tanındı. Önceden, piyasada ofis ihtiyacı olmadığında bina boş kalıyordu.
Bunu daireye çevirmek için aylarca süren değişiklikler gerekiyordu. Şimdi, mal sahibi, imar planında konut yapılmasına dair hüküm varsa, 1 yıl içinde başvurarak binadaki ofislerin yüzde 60’ını doğrudan daireye (konuta) çeviren tadilat ruhsatını hızlıca alabiliyor.
Böylece atıl ofisler piyasaya konut olarak kazandırılıyor.”Bodrum dahil 3 katlı binada asansör zorunlu İmar yönetmeliğindeki değişiklikle, yine asansör yeri bırakma ve tesis etme kat sayılarının da güncellendiğini açıklayan Oflaz, “Kat adedi, bodrum dahil 3 kat olan binalarda asansör yeri bırakılması zorunlu.
Kat adedi 4 ve daha fazla olan binalarda ise asansörün tesisi (yapılması) zorunlu.
Bodrumda yaşam alanı (daire, dükkan, depo) yoksa, asansörün en alt teknik bodruma kadar inme zorunluluğu kalktı.
Ayrıca sadece teknik hacim olan bodrumlar, binanın asansör yapılıp yapılmayacağını belirleyen kat hesabına dahil edilmeyecek” dedi.Eski binalarda tadilat kolaylığı Yine değişiklikle, eski binalarda tadilat kolaylığı getirildiğine de dikkati çeken Oflz, şöyle devam etti: “Eski binalarda yapılacak tadilatlarda, binanın merdiven genişliği veya koridor ölçüsü gibi mimari detaylarda binanın yapıldığı yılın eski kuralları geçerli olacak.
Sadece deprem, yangın ve yalıtım gibi güvenlik konularında güncel kurallara bakılacak.
Eskiden diyelim ki 1995 yapımı bir binanız var ve dairesini tadilat yapmak istiyordunuz.
Belediye size ‘mevcut yangın veya mimari yönetmelikte merdiven genişliği şu olmalı, senin binan uymuyor, tadilat ruhsatı vermem’ diyebiliyordu. Şimdi, binanızın taşıyıcı sistemine dokunmadan, deprem ve yangın önlemlerini alarak, 1995 yılındaki mimari ölçülerinizle projenizi onaylatıp tadilatınızı rahatça yapabiliyorsunuz.”Boşluklar 116 farklı binaya yayıldıCushman & Wakefield TR International Sermaye Piyasaları & Aracılık Hizmetleri Yöneticisi Can Soleyman, Türkiye’deki nitelikli ofis arzının büyük bölümünün İstanbul’da bulunduğunu söyledi. İstanbul ofis pazarında toplam A sınıfı ofis arzının yaklaşık 7,5 milyon metrekare seviyesinde olduğunu dile getiren Soleyman, “Bugün itibarıyla boşluk oranı yüzde 10 civarında.
Bu da ofis arzının yaklaşık yüzde 90’ının kullanıldığı anlamına geliyor. İstanbul A Sınıfı ofis stokunda yaklaşık yüzde 10 boşluk oranı bulunurken, mevcut boşluklar 116 farklı binaya yayılmıştır.
Boş alanların önemli bir kısmı büyük metrekareli binalarda yoğunlaşırken, bazı binalarda ise sınırlı büyüklükte boş alanlar bulunuyor” dedi. İstanbul’da ofis arzının ağırlık merkezinin halen Levent, Zincirlikuyu, Gayrettepe, Esentepe ve Maslak’tan oluşan Merkezi İş Alanı’nda bulunduğuna işaret eden Soleyman, “Bununla birlikte son yıllarda Kağıthane önemli bir alternatif merkez haline gelirken, Anadolu Yakası’nda Kozyatağı, Ataşehir ve Ümraniye öne çıkıyor. Özellikle İstanbul Finans Merkezi’nin etkisiyle Anadolu Yakası’nın kurumsal ofis pazarındaki payı giderek artıyor” diye konuştu.İstanbul en dolu dönemini yaşıyorTürkiye ofis pazarının ağırlıklı merkezinin İstanbul olduğunun altını çizen Sevent Şirketler Grubu Yönetici Ortak Meriç Diren, şu değerlendirmelerde bulundu: “Sektör raporlarına göre kentteki A sınıfı ofis stoku, İstanbul Finans Merkezi ve ikincil bölgeler dahil yaklaşık 8 milyon metrekare.
Ankara ve İzmir ile üç büyük kentin toplamı 9–10 milyon metrekare bandına ulaşıyor.
B ve C sınıfı binalar eklendiğinde toplam alan bunun birkaç katına çıkıyor; ancak ölçülebilir referans pazar A sınıfı stok.
Doluluk tarafında İstanbul tarihinin en dolu dönemini yaşıyor.
Boşluk oranı kapsama göre yüzde 6–11 arasında, yani stokun kabaca yüzde 90’ı fiilen kullanımda.
Merkezi iş alanlarında boşluk yüzde 5–6’ya kadar indi; 2021’de bu oran yüzde 18’lerdeydi.
Boşta duran 600–800 bin metrekarelik alanın önemli bölümü ise merkez dışında yoğunlaşıyor.
Bunun arkasında üç dinamik var.
On yıldır anlamlı yeni arz üretilmemesi, pandemi sonrası ofise dönüş ve 2023 depremlerinin tetiklediği A sınıfı binalara ‘kaliteye kaçış.”İlk kez süs havuzu tanımı yönetmelikte Yönetmeliğe ayrıca ilk kez süs havuz tanımı eklendiğine de işaret eden Oflaz, şu bilgileri verdi: “Süs havuzları da net bir tanıma kavuştu.
Bahçede yapılan pergola (gölgelik) ile süs havuzlarının bahçe alanının yüzde 20’sini geçmeyen kısımları imar hakkını (TAKS) sınırlamayacak.
Eskiden bu havuz binanın inşaat hakkından yiyebiliyorken, artık bahçe sınırları içinde serbestçe yapılabiliyor.”
