Miras yoluyla intikal eden gayrimenkullerin satışı ve ortaklığın giderilmesi davalarında yeni bir düzenleme hayata geçirildi. 12. Yargı Paketi kapsamında gerçekleştirilen bu değişiklikler, İcra İflas Kanunu'nun 114. maddesinde önemli değişiklikler içeriyor. Artık miras kalan konut, arsa ve tarla gibi taşınmazların satış usulleri yeniden tanımlanmış durumda.
Yeni Düzenlemenin Ayrıntıları
Yeni sistem, aile bireyleri arasında miras kalan taşınmazların ilk açık artırmasını doğrudan mirasçılara, yani aile üyelerine tahsis ediyor. Bu düzenleme uyarınca, ilk ihaleye diğer üçüncü şahısların katılımı yasaklanmış olup, yalnızca mirasçı aile üyeleri teklif verebilecek. Bu durum, aile içinde miras kalan mülklerin satışında önceliğin mirasçılara verilmesi anlamına geliyor.
İlk Artırmada Satış Bedeli Nasıl Belirlenecek?
İlk artırmada satış bedeli ve teklif şartları oldukça dikkatli bir şekilde belirlenmiştir. Mirasçılar arasındaki ilk artırmada asgari teklif oranı, bağımsız uzmanlar tarafından belirlenen muhammen (takdir edilen) değer üzerinden %100 olarak uygulanacak. Ayrıca, teklif bedeline ek olarak paraya çevirme ve paylaşma masraflarının karşılanması zorunludur. Buradaki temel amaç, taşınmazı almak isteyen mirasçıların, mülkü gerçek değeri üzerinden satın almasını sağlamaktır. Böylece mülk ilk artırmada asla değerinin altında satılmamış olacak.
Muhammen Bedelin Hesaplanması Süreci
Tanımlanan regulasyon çerçevesinde, taşınmazın muhammen bedeli bağımsız eksperler tarafından belirleniyor. Bu değerleme, gayrimenkullerin piyasa değerinin altında satılmasını engellemek için tasarlandı. Bağımsız uzmanların gerçekleştireceği bu değerleme ile hem mülklerin gerçek piyasa değeri korunacak hem de mirasçıların hak kaybına uğraması önlenecek. Ana hedef, mülklerin adil bir fiyattan satılmasını sağlamak olarak belirlenmiştir.
Birinci İhalede Alıcı Çıkmaması Durumu
Eğer ilk artırmada mirasçılardan alıcı çıkmaz ya da gerekli asgari teklif şartları sağlanamazsa, süreç ikinci artırma aşamasına geçmek durumunda kalacak. İkinci artırma, genel katılıma açık olup burada üçüncü şahısların da katılma hakkı olacak. Bu durumda, asgari teklif tutarı muhammen kıymetin %50'si ya da satış isteyene rüçhan hakkı olan alacakların toplamından yüksek olan tutar üzerinden belirlenecek. Böylece, mülkün satışı sürecinde daha geniş bir katılım sağlanması hedeflenmektedir.
Mirasçılar Arasındaki İhalelerin Düzenlenmesi İçin Şartlar
İlk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilmesi için belirli şartlar gereklidir. Bu şartlardan ilki, tüm maliklerin taşınmazı yalnızca miras yoluyla edinmiş olması gerektiğidir. İkincisi ise, mirasçılar haricinde herhangi bir üçüncü kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığıdır. Eğer mirasçılardan biri, kendi hissesini üçüncü bir şahsa devrederse, kapalı ihale şartı bozulacak ve ihale süreci dışarıya açılacaktır.
Mirasçıların İzlemesi Gereken Adımlar
Mirasçılar, miras kalan gayrimenkulü birinci artırmada edinmek istediklerinde belirli adımları izlemeleri gerekmektedir. İlk olarak, taşınmaz için hazırlanan kıymet takdiri raporunu titizlikle inceleyerek gerekli bilgiye sahip olmaları önemlidir. İkinci olarak, muhammen bedelin tamamını ve tüm masrafları karşılayacak bir bütçe hazırlamaları gerekmektedir. Üçüncü olarak, ilgili icra dairesi veya satış memurluğunun resmi satış ilanını düzenli bir şekilde takip etmekte fayda vardır. Bu adımlar, sürecin sağlıklı bir şekilde ilerlemesi açısından kritik öneme sahiptir.
Düzenlemenin Yürürlüğe Girmesi
Bahsi geçen yeni düzenleme 31 Temmuz tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak resmen yürürlüğe girmiştir. Eski ilanların 31 Temmuz'dan önceki açık artırma süreçlerinde, eski yasalar uygulanmaya devam edecektir. Ancak 31 Temmuz'dan sonraki ilanlar, yalnızca mirasçılar arasında gerçekleştirilecek kapalı artırma usulü ile yapılmak zorundadır. Böylece, devam eden davaların süreçlerini belirleyen ana kriter, satış ilanının yayımlandığı tarih olarak belirlenmiş durumdadır.
Eski ve Yeni Sistemler Arasındaki Farklar
Eski sistemle yeni sistem arasındaki farklılıklar da dikkat çekmektedir. Eski yöntemde, birinci ihaleye katılım şartları, üçüncü kişilere açıktı. Yeni sistemde ise, yalnızca miras yoluyla mülkiyeti elde eden mirasçılar katılabiliyor. Birinci ihale başlangıç bedeli, muhammen bedelin %50'si ve masraflar iken, yeni sistemde bu oran %100 olarak belirlenmiştir. Ayrıca, ikinci ihale şartları da değişmiş olup, ilk ihalede alıcı çıkmazsa muhammen bedelin %50'si üzerinden açık olacaktır. Yeni düzenlemenin temel amacı, mülklerin aile içinde kalması ve gerçek değeri üzerinden satılmasıdır.
