Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin kararına konu olan olayda, 2005 yılında İstanbul’daki iş yerini kiraya veren kişi, kiracısının 2021 yılında ödediği aylık 22 bin liralık kiranın emsallerinin çok altında kaldığını belirterek kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesi amacıyla kira tespit davası açtı.
Davaya bakan sulh hukuk mahkemesi, taraflar arasındaki son kira sözleşmesinin 2018 yılında yenilendiğini belirledi. Mahkeme, dava tarihi itibarıyla son sözleşmenin üzerinden 5 yıl geçmediği gerekçesiyle kira bedelinin hak ve nesafete göre belirlenemeyeceğine karar verdi.
Mahkeme, kira sözleşmesindeki artış şartına göre hesaplama yapılması gerektiğine hükmetti.
Davacının istinaf başvurusu İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 35. Hukuk Dairesi tarafından reddedildi.
Davacı bunun üzerine kararı temyiz etti. Temyiz incelemesini yapan Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu.
Yargıtay kararında, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde yeni kira yılında uygulanacak bedelin, üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebileceği belirtildi.
Kararda ayrıca, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin her zaman dava açılabileceği hatırlatıldı.
Dava konusu olayda taraflar arasındaki kira ilişkisinin 2005 yılında başladığına dikkat çekilen kararda, 2018 yılında imzalanan kira sözleşmesinin kira ilişkisini yeni başlatan bir sözleşme olup olmadığının araştırılması gerektiği belirtildi.
Yargıtay, yenilenen sözleşmeyle belirlenen kira bedelinin emsal ve rayiçlere uygun olmadığının belirlenmesi halinde, sözleşmenin yenilenmesinden itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre geçen sürenin dikkate alınması gerektiğine hükmetti.
Kararda, “Yenilenen sözleşmenin imzalanmasından itibaren 5 yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süreler gözetilerek şartları varsa kira bedelinin hak ve nesafete göre tespiti gerekeceği göz ardı edilmemelidir” ifadelerine yer verildi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin 2018 tarihli kira sözleşmesini esas alarak karar vermesini yeterli bulmadı.
Kararda, 2018 yılında belirlenen kira bedelinin o tarihteki rayiç kira bedellerini yansıtıp yansıtmadığının bilirkişi heyetinden ek rapor alınarak araştırılması gerektiği belirtildi.
Kira bedelinin rayice uygun olduğunun tespit edilmesi halinde sonraki dönem için endeks uygulanarak artış yapılması, rayice uygun olmadığının belirlenmesi halinde ise kira bedelinin hak ve nesafete göre tespit edilmesi gerektiği ifade edildi.
